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金融时报评出2021年中国资本市场十大新闻(十)
来源:金融时报 发布日期:2022-02-16 18:06 浏览次数: 字号:[ ]

基础设施公募REITs正式上市 助力盘活存量资产实现投资良性循环


2021年6月21日,沪深交易所首批9单基础设施公募REITs正式上市交易,标志着我国基础设施公募REITs试点进程迎来重要里程碑。此后,公募REITs试点步伐持续加速,同年7月2日,国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》,试点区域扩展到全国范围,试点行业新增能源基础设施、停车场项目、保障性租赁住房、水利设施、自然文化遗产和5A级旅游景区等旅游基础设施;2021年12月中旬,华夏越秀高速REITs、建信中关村REITs先后上市;2021年12月30日,鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金正式申报,成为2021年上报交易所的第15只公募REITs,也是我国申报的首单清洁能源REITs项目;12月31日,国家发改委发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》,进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作。

从底层资产来看,前两批已上市的公募REITs项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流和污水处理等主流基础设施类型;从市场表现来看,截至2021年底,11只已上市公募REITs平均涨幅达25.5%。目前,多只公募REITs已发布分红公告。

点评

慈颜谊(中金公司投资银行部固定收益组负责人、董事总经理)

2021年是基础设施REITs上市元年,这是中国资本市场改革发展的又一重要里程碑。REITs是国际资本市场的成熟产品,已有60多年的发展历史,是全球不动产领域盘活存量、拓展权益融资、提升运营效率的重要金融方式。近20年来,国内监管部门、学术界、产业界、金融界持续探索在中国推出REITs的实现路径,并在2021年迈出关键性一步。2021年共有11单试点REITs项目发行上市,对于探索基础设施领域的投融资创新、增强资本市场服务实体经济的能力具有重大意义。

一是拓宽基础设施建设领域的资本金来源。REITs立足于真实权益属性,围绕具备合理收益的成熟资产开展资本金融资并脱钩主体信用,有助于改善国内基础设施建设中高度依赖财政、资本金匹配不足的问题;二是激活重资产公开交易的金融场景,畅通投融资良性循环。基础设施行业投资周期长、资产可交易性差。REITs平台的搭建打通了资金退出渠道,并形成公开透明的交易价格,畅通了老资产连接新投资的脉络;三是探索基础设施运营的市场化评价机制,提升效率。REITs公开发行上市后,持续受到资本市场机制约束,可分配现金直接影响基金价格表现,对拥有REITs平台的原始权益人而言,会带来潜在压力、催生运营改革。REITs试点对宏观资产回报率的提升具有一定探索意义;四是推广基于现金分红的权益投资理念,创新资产配置品类。REITs底层资产现金流需要“应分尽分”,是其权益估值、交易定价的核心逻辑。REITs试点推出,为偏好稳定现金收益的投资者以及广大居民提供了新的资产配置选择。

2021年的11单基础设施REITs上市后,在二级市场表现良好,换手率高于海外市场,一方面是因为试点项目优中选优、基本面扎实,运营管理人普遍为行业龙头、信誉度高;另一方面是项目供给偏少,具备稀缺性。长期看,基础设施REITs价格应当收敛于底层资产估值中枢。

基础设施REITs目前处于试点阶段,展望2022年,我们认为基础设施REITs或会出现以下新变化、新气象:一是稳步扩容、资产更丰富。保障性租赁住房、清洁能源、数据中心等新资产领域,将有望逐步开展试点;二是制度逐步完善。在所得税、国资产权转让等前期市场关注度比较高的领域,或将有一定完善;三是审核逐步优化。尤其在高速公路、产业园等领域,审核经验已有积累,但相应也会面临项目之间的竞争;四是扩募探索起步。总之,REITs市场建设仍需行稳致远,各方需凝





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